吴昊:标准化,让产品更有力量 》新闻



产品力体现在那些方面?


创意大胆构思

方案精细化落地

打破常规探索业主需求

精研产品之后锤炼标准化


这些都是,但这些还远远不够,本期甲方视野,让我们一起来探究真正意义上的产品力提升。




大境仰止

匠心营造

于细节中成就伟大

于毫厘间匠造不凡





甲方视野 · 第二期



5月5日,甲方视野·设计沙龙第3期活动如期在腾讯线上直播间举行,邀请美的置业集团沪苏区域设计总监吴昊与大家一起探讨疫情过后,设计卓越产品力提升的方向,同时分享沪苏区域对优秀设计的思考。

吴昊

美的置业沪苏区域设计总监

逾14年地产行业经历


当天,上百人参与了这场分享活动,设计师收获满满干货。



01


产品力提升-沟通同频


营销与设计保持统一沟通语言

产品定位更精准高效



每一个人都有着不同的成长背景,对于一件事情有着截然不同的理解和看法,并没有所谓绝对的对与错。


但站在项目层面,成员间沟通却要求十分严苛,他们需要保持严谨和同步的信息交流。一旦出现沟通错位,不仅导致设计方案反复修改,项目进度滞后,更甚者造成成本的浪费。


以高频次更新迭代的室内软装为例,要做设计和营销语言口径一致性挑战很大。


沪苏区域从风格先着手,根据19年落地的样板房进行汇总分析,整理出沪苏软装选样库1.0版本,包括三大风格系列九种风格小类。


例如:将东方风格划分出新中式、轻日式和年轻化的MUJI风格,每个小类都与落地项目一一对标。当营销提出新中式风格时,设计端能马上做出反映。


统一的风格语言,让营销更直观给出定位。随着人们生活品味改变,选样,风格库也会保持同步的迭代更新。



除了风格语言的统一外,室内色系、材质、家具、灯饰等也可进行对标,逐步形成符合区域特色的室内标准化手册。



02


产品力提升-地库增效


控制地库无效成本,加强核心筒标准化研发

可实现地库效益最大化



随着土地成本节节攀高,地产行业利润点已经从地上转战地下,而粗放式的地库设计,无效空间、无效层高、无效车道宽度…诸多因素均会产生大量无效成本。


地库利用了两栋楼的楼间距进行排布,楼间距又涉及到核心筒的排布方式。因此,在某种角度上来说,研究地库经济性,就是研究核心筒的经济性。


通过三个项目不同核心筒设计,把有效停车间距、停车位数、标准层/首层/负一层平面面积尺度及流线合理性等因素进行对比分析,得出比较下的优解核心筒形式。


用整体交通核举例,由于消防及规范限制基本趋同,仅交通核纵横方式差异,建议采用竖向方式的核心筒,如特殊地块,消防登高面限制,可采用横向交通核。



多次循环优化,反复验证,经得起时间、空间的验证,得出的优解核心筒形式也将作为区域内项目核心筒设计的标准。标准化的落地,对于后期项目不仅提升了推进效率,更实现了效益最大化,这也正是标准化的价值所在。




03


产品力提升-中间户型标准化


中间户型标准化可解决面积段冲突,

有滞销风险时,户型优选问题。



“刚需刚改成为主力,改善蛰伏”,这是贯穿2019年市场的一句话。受房价上浮影响,客户购买力受限,2019年市场面积段及总价段较2018年均有下降,高层住宅成交面积段主要集中在100-120㎡。而沪苏高层住宅标准化户型面积段主要聚焦为95、105、115及125㎡。


在强功能需求下,中间户型面积段多少㎡合理?

通过营销反馈结果看,在销售流速上,部分项目中间户105㎡户型明显慢于99㎡户型,且存在滞销状况。主要有两方面原因:

1、从户型结构来说,购买三房两厅两卫客户群因刚改、家庭结构、南北通透性等因素,对比中间户105㎡与边户115㎡,会优先选择115㎡边户。


2、从核心筒优解设计来说,核心筒连廊的长短,决定了地上地下大堂的尺度与入厅方式,而中间户设置95㎡的户型在空间、归家流线上更合理、体验感更好。


中间面积95㎡内的刚需户型,内部布局如何设计?

随着南向面宽及阳台开间在客户敏感点的位置日益提高,综合客户需求、空间结构、设计成本等一系列要素后,面积在95㎡及以下的中间户型优先设计成单卫、双阳台既满足户型结构,又满足客户对阳台开间的需求。为了进一步满足不同客户群的需求,同时在单卫标准化空间设计上,设计了收纳空间更强的立体集成式单卫和三分离式单卫两个标准。

(三分离式单卫)


随着中间户型标准化的确立,就可以解决当项目初创期出现中间户型97~99㎡与105㎡面积段冲突,容易造成105㎡滞销时,可优先选择前者。






在大的建筑行业背景下,建筑设计产品精细化越来越受到重视。经过潜心研究锤炼印证而成的标准化,将是产品力提升的又一突破口。它将促使建筑设计行业的设计流程与逻辑建构朝着更加规范正确的方向迈进。


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